Проект на реконструкцию нежилого помещения
Проект на реконструкцию нежилого помещения
Также пристройка с отдельным входом и перепланировкой помещения. Пристройка увеличивает площадь помещения, и будет выступать за пределы капитальной стены здания.
Живу в доме уже 35 лет и с момента построек магазинов и сноса одной из площадки не слышал, чтобы кто-то что-то захотел опять построить. В 2017 образовано ОСМД и ни разу на собрании или на правлении не поднимался вопрос о реконструкции данного помещения.
А теперь вопрос, а каким же образом был заказан проект реконструкции, если показывают уведомление, что Застройщик готов по проекту начать строить?
Уведомление от Застройщика.
Вначале удивила фраза, что проект был заказан 14 апреля 2020 года. То есть, целый год Заказчик проекта без предварительного согласия с ОСМД вкладывал деньги, тратил свое время на получение исходных данных строительства, разработку строительного паспорта и так далее? А теперь нас уведомляет, что готов строить?
- Для получения разрешения на строительство требуется обращение в местное отделение архитектурно-строительной инспекции. Уведомив инспекцию, о своем намерении возвести постройку, инспекция (ГАСК) в ответ на это выдает уведомление о праве на выполнение работ.
- Затем, Заказчик должен получить право застройки. Получение разрешения на строительство возможно только после предоставления заявителем документа, подтверждающего право собственности на помещение и земельный участок.
В нашем случае, такого права на землю у него нет. Правом на землю под домом и придомовой территории обладают мэрия (государственный или коммунальный собственник) или совладельцы (коллективный собственник) квартир всего здания. И выделения какой-либо части земли конкретному владельцу помещению законом не предусмотрено. (Частью 1 и ч.2 ст. 42 Земельного Кодекса Украины). Порядок передачи пока определяется (ст. 123 ЗКУ).
В нашем случае специального выделения земли (это не отдельно стоящее здание) под пристройку к помещению не требуется (строится как мансарда к многоквартирному дому). Читаем пункт 25 «Перечень від 06.11.2017 № 289 » «Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення….містобудівні умови та обмеження не надаються».
Конечно, если работы ведутся только внутри помещения, изменения участка не будет. А что мы видим в проекте? Что пристройка все-таки изменяет внешнюю конфигурацию помещения. Ведь строительство предполагаемого навеса, крыльца, лестницы — это, как правило, и означает изменение внешних геометрических размеров.
Нормы и законы.
Но «Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка» содержат также и нормы расстояния от объекта, который проектируется, до границ красных линий и линий регулирования застройки; требования по благоустройству; планировочные ограничения; охраняемые зоны инженерных коммуникаций и так далее.
Читаем п.4 ст 34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».
«Реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані…». Фундамент здания не трогается, ведь пристройка будет мансардного типа, но снова текст подразумевает, будет ли изменение земельного участка дома при строительстве.
Таким образом, выявляются три момента:
- Разрешение от ОСМД (право соседей) на реконструкцию (проемы в капитальной стене). Раньше, чтобы получить разрешение на реконструкцию, бегали по соседям. Кому-то поставили балкон, кому-то решетки на окна, но подписи собрали и строили.
- Строительство пристройки (примыкающее строение) к нежилому помещению члена ОСМД,
- Разрешение ОСМД на использования части придомовой территории, которая находится в его владении (управлении, пользовании), при строительстве пристройки.
Если реконструкцию в помещении можно как-то решить внутри ОСМД, перестройка идет внутри помещения и застройщику достаточно просто предъявить проект и уведомить ОСМД о начале работ, обеспечив при этом строительные и санитарные требования, то с пристройкой начинаются проблемы.
Согласно законодательству Украины, к строительным работам относится не только новое строительство, но и капитальный ремонт, реставрация, реконструкция. И, если реконструкция проводится с изменением в плане внешних геометрических размеров фундамента, то для этого также нужно иметь оформленное право на земельный участок (ч. 4 ст. 34 «Градостроительного закона»). Необходимость в этом возникает, в частности, при намерении приспособить помещение на первом, втором или цокольном этажах для предпринимательской деятельности. Обычным условием в данном случае является устройство отдельной входной группы, что, как правило, и означает изменение внешних геометрических размеров.
Совместное имущество.
С 01.07.2015 г. в законодательстве мы видим конструкцию, которая вообще устраняет ОСМД от юридических проблем с землей. Хотя и не устраняет от необходимости «надлежащего содержания и использования совместного имущества» (ст. 4 Закона об ОСМД).
А в совместное имущество многоквартирного дома помимо прочего зачисляют также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие к нему здания и сооружения и его придомовая территория (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).
При этом в ГКУ (см. ч. 2 ст. 382) уточняется, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности совместного имущества многоквартирного дома. Но вот права (при 100% согласии совладельцев жилых и не жилых помещений) на земельный участок, относящийся к многоэтажке, включаются в состав совместного имущества только в случае государственной регистрации таких прав. Вот и получилось, что даже при наличии ОСМД должным образом оформить «многоквартирную» землю не выйдет. Ведь ОСМД уже не имеет на нее абсолютно никаких прав! И, если, передаётся земля в собственность ОСМД, а не совладельцам дома, то нарушается закон (ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Пока механизм такой передачи все еще разрабатывает КМУ, «земельно-многоквартирные» вопросы остаются замороженными.
При отводе земельного участка совладельцам (не ОСМД) под существующим домом старой застройки будет учитываться имеющийся документация:
- градостроительная (генеральный план населенного пункта, детальный план территории) и
- землеустроительная (схема организации территории, материалы инвентаризации земли, наличие сформированных земельных участков и прав на них),
- реальная градостроительная ситуация (в частности, относительно плотности застройки).
С 1 июля 2015 года право постоянного пользования земельными участками для обслуживания многоквартирных домов предоставлено и совладельцам (Закон № 417), но постоянное пользование не предусматривает возможности любого распоряжения земельным участком (ч. 1 ст. 92 ЗКУ), но право управлять участками совладельцы могут передать ОСМД.
Если ОСМД лиши права получить в пользование придомовую территорию, а совладельцы не оформили свое право, то, значит, территория осталась в коммунальной собственности. И горсовет оставил за собой право распоряжаться своей собственностью. А у нас, в лучшем случае, совещательный голос.
А теперь самое интересное.
Ст. 122 п.3 ЗКУ позволяет «…если орган местного самоуправления не предоставил разрешение на разработку документации, …. то лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка с земель коммунальной собственности, в месячный срок со дня истечения указанного срока имеет право заказать разработку документации по землеустройству без предоставления данного разрешения, о чем письменно уведомляет … соответствующий орган местного самоуправления». То есть, можно заказывать проект переустройства без получения разрешения. Потому-то и затеялась эта катавасия в мае 2020 года, если не раньше, а аукнулось в 2021 году.
Что и было сделано нашим Застройщиком, который прислал Уведомление о начале работ (с упоминанием земельного участка) и разработанном проекте, адресованное мэрии. А ОСМД, так, для сведения. Мол, и без вашего согласия обойдусь.
Как вывод можно сказать так.
Если застройщик является собственником помещения и очень захочет переоборудовать помещение, а затем сдавать его как коммерческую площадь, то у ОСМД нет ни каких рычагов, чтобы ему воспрепятствовать и остановить строительство. Придомовая территория, здание, не преданное на баланс, инженерные сети, подведенные в помещение, все находится в коммунальной собственности города.
