Общие же объекты многоэтажки передаются в пользование (в том числе и на условиях аренды) физическим и юридическим лицам на основании решения общего собрания ОСМД. При этом, использование арендаторами таких объектов не должно повлечь за собой ухудшение эксплуатации многоквартирного дома. Законодательством установлены следующие особенности регулирования права собственности в многоквартирном доме:

1. не предусмотрена регистрация права собственности на весь многоквартирный дом как отдельный объект права собственности;
2. части дома по критерию собственности делятся на 2 категории:
   • квартиры и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права частной собственности (личной или совместной) физических или юридических лиц;
   • общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее всем вышеуказанным физическим/юридическим лицам — собственникам.

Общее имущество многоквартирного дома прописано в ч. 2 ст. 382 ГК Украины и продублировано в п. 6 ч.1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII), а именно:

1. помещения общего пользования, в том числе вспомогательные. Вспомогательные помещения многоквартирного дома, согласно закону, предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей:
   • колясочные, кладовые, мусорокамеры,
   • чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов,
   • вентиляционные камеры и прочие подсобные и технические помещения;
2. несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри либо за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
3. здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей собственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
4. права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 417-VIII, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью собственников, за которую они несут ответственность в пределах своей части в общей доли.
В случае передачи своих прав по управлению общей собственностью правлению, ответственность, которая может возникнуть в результате действий уполномоченного лица (лиц), совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, отвечает правление, а не отдельные собственники. Но это возможно в том случае, если заключен договор, который является обязательным для всех собственников. То есть, если есть договор, отвечает правление, нет договора — отвечаем мы. Ответственность административная или уголовная.
Штрафные санкции при нарушении оплачивает либо правление с расчетного счета, либо собственник из своего кармана.
Согласно пп. 133.4.2 НКУ, доходы (прибыли) не прибыльной организации используются исключительно для финансирования расходов на содержание такой не прибыльной организации, реализации цели (целей, задач) и направлений деятельности, определенных ее учредительными документами.
Таким образом, если денежные средства, полученные не прибыльной организацией — ОСМД от сдачи в аренду нежилых помещений будут использованы для осуществления своей уставной деятельности без распределения таких доходов (прибылей) или их части среди учредителей (участников) ОСМД, то данное использование не является нарушением требований п/п 133.4 .2 НКУ.
А значит — такая деятельность не облагается налогом на прибыль.

Предположим,

что правление передало по договору в аренду сапожнику колясочную в подъезде, то за все, что там будет потом происходить, мы собственники, ответственности не несем. Мы сами согласились на передачу наших прав правлению, в надежде на то, что за это деньги от аренды пойдут в фонд ОСББ. А платить штрафы при нарушениях правление будет с расчетного счета ОСББ, с наших с вами взносов, то есть опять же будем мы., но никак ни они со своего кармана. Наказывается ОСББ. Оно химичит, а платим мы.
А раз мы передали нашу собственность в управление, то имеем полное право получать информацию о том, на какую сумму заключен договор, что за договор, какие условия и как полученные средства были израсходованы. Но насколько она будет правдива?

Смотрите.

Освещение и сигнализация нужна? Нужно. Запитать станки и машины нужно? Нужно. Конвектор зимой или кондиционер летом нужен? Нужен. Подключается все это к общей сети, пусть даже через отдельный э/счетчик (который мы должны на себя зарегистрировать – колясочная же наша), за потребленную э/энергию будем платим мы. А потребление э/энергии сапожником учитывается отдельно и им оплачивается, как арендная плата. Вода, сливы и канализация. Тоже в арендной плате.
Но есть опыт, по установке водомера на полив клумб. Водомер, трубы, краны, шланг куплены на средства ОСББ, а работы и оплата потребленной воды через счет ОСББ не прошла ни разу. Расчетный счет оформлен на частное лицо из правления. И ему оплачиваются каким-то образом его расходы, может и за счет его взносов. Также и с сапожником будет.

Едем дальше.

Уже второй год председатель предлагает в подъездах восстановить отопление. А теперь представьте, что батареи у сапожника будут восстановлены. Это дополнительные деньги в сумму арендной платы, а косвенно означает, что дополнительный расход тепла вначале оплатим мы, а уж потом сапожник. Ведь будет оформлен лицевой счет на ОСББ (колясочная же принадлежит нам), и оплачивать его будем мы.
А теперь представьте, что договор аренды составлен на 2 тысячи, а реально платится 10 тысяч. Формально все правильно, но расходы за э/энергию и тепло мы уже оплатили, а реальная плата за пользованием нашим общим имуществом нам будет не известна. Кто получит сверхприбыль? Догадайтесь с трех раз. Можно ли «козла запускать в огород»? Допускать к управлению общим имуществом человека, который спокойно подделывает протоколы, заключает с самим собой договора, использует не по назначению средства и оформляет фиктивные договора подряда и товарные чеки?